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土地家屋調査士になるには

土地家屋調査士は不動産登記の専門家で、国家資格を要する士業の一つです。
不動産の売買や遺産分割などで所有地を分けたり、建物を新築したりした場合などには、不動産登記をその都度変更する必要がありますが、その際に活躍するのが土地家屋調査士です。
主な業務は、登記申請に必要な土地や家屋の調査・測量や図面の作製、代理申請手続きなどです。
この記事では土地家屋調査士の業務内容や、土地家屋調査士になる方法、収入や将来性、求人などについて紹介していきます。

土地家屋調査士とは

土地家屋調査士は、不動産登記のうち「表示に関する登記」における専門家です。依頼を受けて、不動産の表示に関する登記のために必要な調査・測量及び代理申請業務を独占的に行うことができます。では、その業務について詳しく見ていきましょう。

登記に必要な土地や家屋の測量や調査

土地や建物がどこにあってどれくらいの広さで、どのような形状をしているのか、どのような用途で使用されているのかなど、登記に必要な土地や家屋の調査や測量を行います。測量後の図面制作、代理申請を含めて土地家屋調査士が請け負うのが一般的です。たとえば、一つの土地を複数に分割して登記し直す「分筆登記」においては、土地家屋調査士が法務局や役所に登録されている公共的図面を基に現地で土地の状況確認や測量を行い、隣接する土地の所有者も立会い土地の境界線を確認したうえで書面を取り交わします。

建物の測量については、測量士の仕事と思われがちですが、測量士が行うのは基本的には道路や橋など公共物の建設や開発のための測量で、不動産などの登記簿作成目的の測量を行うことはできません。
不動産登記で必要になる土地の境界線や建物の形状などの測量は、土地家屋調査士にしかできない業務です。

表題登記や土地の境界線に関する代理手続き

不動産登記は「表示に関する登記(表題部)」と「権利に関する登記(権利部)」に分けられています。土地家屋調査士は「表示に関する登記」に関する業務を独占的に行うことができ、「権利に関する登記」は司法書士が担います。
不動産登記の申請は不動産の持ち主自身で行うことが可能ですが、煩雑な手続きであること、高度な法律の知識が求められることなどから、多くの場合、土地家屋調査士が依頼人の求めに応じて申請手続きを代理で行います。

土地家屋調査士が代理で行うことができる申請は、たとえば、家を新築した際に最初に行う「表題登記」や表題部の登記事項の変更、土地の境界線(筆界)を明確にする「筆界特定」などです。

また、法務大臣から認定されたADR認定土地家屋調査士であれば、弁護士との共同受任を条件として土地の筆界がはっきりしないことを原因とする民事紛争の解決手続きを代理することも可能です。

土地家屋調査士の仕事

土地家屋調査士とはどのような職業なのかを見てきましたが、ここからはどのような職場でどのような働き方をしているのかを紹介します。

土地家屋調査士の主な職場と仕事内容

土地家屋調査士の主な職場は、土地家屋調査士事務所や測量会社、建設会社やハウスメーカー、不動産関連会社の他、司法書士事務所や行政書士事務所など他の士業事務所などです。
また、土地家屋調査士は、独立開業して自身で土地家屋調査士事務所や登記測量事務所を構えることもできます。

勤務先が小規模の土地家屋調査士事務所の場合は、土地・建物の測量や図面作成、代理申請などが主な業務となります。中規模以上の事務所では抱える案件の規模が大きくなるため、何名かで1案件を担当し、土地部隊、建物部隊など業務を細分化して何らかの分野を専門的に担うこともあるようです。

土地家屋調査士の働き方

企業に所属して働く場合、雇用形態は正社員の他、契約社員、アルバイト・パートなどがあります。
企業に所属する場合も独立開業する場合も、業務は、現地調査や測量を行うフィールドワークと、測量図や申請書類の作成といったデスクワークの両方を行うことになります。
勤務時間は勤務先の就業規則によりますが、目立った繁忙期や出張業務も少なく、休日は確保しやすい職種と言えそうです。

土地家屋調査士になるには

土地家屋調査士になるためにはどうしたらいいのでしょうか。ここでは、土地家屋調査士になるための方法とどんな人に向いている職業なのかを紹介していきます。

国家試験に合格するか法務局職員を経験する

土地家屋調査士の資格は、法務局職員を経験し法務大臣認定を受けるか、国家試験に合格するかの2つの方法で取得することができます。

法務局職員を経て認定を受ける場合

次の要件にいずれも該当する場合は、法務大臣に資格認定を求めることができます。

  • 法務局又は地方法務局において不動産の表示に関する登記事務職に10年以上従事し総括表示登記専門官又は表示登記専門官として従事した経験があること
  • 法務事務官として登記の事務又はそれに準じる法律的事務に関して自己の責任において判断する地位にある期間が通算10年以上あること
  • 測量士若しくは測量士補、一級建築士、二級建築士の資格を有するか同等以上の知識と技能を有すると認められること

国家試験を受ける場合

国家試験の受験資格は特に定められておらず、年齢や経験に関わらず受験することができます。

試験は例年10月の第3週の日曜日に筆記試験がおこなわれます。また、筆記試験の合格者は1月中旬に口述試験に進むことができます。
筆記試験は、平面測量・作図、民法や不動産登記法、土地家屋調査士法などから出題されますが、筆記試験のうち平面測量・作図の試験は、測量士・測量士補・一級建築士・二級建築士のいずれかの試験に合格していれば免除されます。そのため受験者の中には先に行われる測量士補試験に合格して免除を受けることもあるようです。

筆記試験は相対評価となっており、上位約400名が合格ラインとなっています。2020年度の結果は、法務省の発表によると受験者数3,785人のうち、392人が合格し、最終合格率は約10.3%でした。例年、合格率は8~9%の間で推移しており、難関試験と言えます。
受験勉強は独学で行うことも可能ですが、測量や法律知識など専門的な内容が多く、試験対策のテキストなどがあまりないため予備校や講座などを利用する人が多いようです。

土地家屋調査士に向いている人はこんな人

土地家屋調査士は、法律的な知識や測量技術を有し、依頼人の財産や権利を扱う重要な業務を担います。そのため、次のような資質があるとよいでしょう。

  • 勉強することが好きな人
  • 国語力、計算力のある人
  • 緻密で正確な作業を行うことができる人
  • 依頼人の信頼を得られる誠実な人柄であること
  • 依頼人や役所の担当者と交渉や営業を行うコミュニケーション能力があること

土地家屋調査士の年収とキャリア形成

土地家屋調査士の収入の目安と、キャリアアップ法などを紹介していきます。

土地家屋調査士の収入の目安

Indeed(インディード)で検索可能なデータによれば、土地家屋調査士の平均年収は全国で約408万円、月給の平均は約29万円です。地域ごとに見ていくと、東京都では平均年収が約428万円、月給の平均は約30万円、大阪府では平均年収が約337万円、月給の平均は約24万円でした。

また、近い職業を見てみると、不動産鑑定士の全国平均年収が約673万円、測量士の平均年収は約377万円となっています。
土地家屋調査士の収入は、他の職種と比べると平均的か少し低い水準といえます。
なお、独立開業した場合は、業務に対する報酬額は土地家屋調査士が定めることになっており、仕事の規模や難易度によって収入は変動します。

土地家屋調査士のキャリアアップ方法

土地家屋調査士は、独立開業して事務所を構えることができる資格職ですが、まずは土地家屋調査士事務所や建設関連、不動産関連の会社へ就職して実務経験を積んでからというケースが多いようです。

キャリアアップのためには、土地家屋調査士だけでなく、行政書士司法書士など関連した複数の資格を取得することがおすすめです。土地家屋調査士は表示に関する登記の代理申請が可能な唯一の有資格者ですが、同じように行政書士は建築確認申請を、司法書士は権利に関する登記を独占で行うことができます。ダブルライセンス、トリプルライセンスで不動産関係の申請や登記がワンストップで対応可能になることで業務の幅が広がります。

土地家屋調査士の将来性と求人傾向

これから気になるのがその将来性です。資格取得後に長く安定して働くことができるのか、求人傾向も合わせて紹介していきます。

マンションや家屋の建て替え時に需要がある

不動産の取引が活発だったバブル期に比べ、近年では都市部へ人口が集中し戸建てが減少するなど土地家屋調査士の業務は減少していると言われています。
しかし、今後は高経年マンションが急増するという見込みがあります。国土交通省の資料によると、築40年超のマンションが2019年の時点でおよそ91.8万戸あり、20年後にはそれが384.5万戸にもなると試算されています。それに伴い、マンションの建て替えなどで多くの登記申請業務が発生すると考えられます。

また、2004年に不動産登記法が改正され登記申請手続きのオンライン申請が導入されたこと、さらにGPSやドローンを利用した新しい測量技術が導入されるようになったことで、経験にプラスしてデジタルスキルなども求められるようになったことから、新人が参入するチャンスだとも言えます。

土地家屋調査士は就職・転職しやすい?

土地家屋調査士事務所や不動産関連の会社では実務未経験者でも応募可能な求人がありますが、行政書士事務所や司法書士事務所では、即戦力が求められ実務経験者に限った求人が多い傾向にあります。

Indeedで検索可能なデータによると、土地家屋調査士の求人は全国で800件以上ありました。
Indeedの求人情報を見てみると、土地家屋調査士の有資格者でなくてもこれから資格取得を目指す人でも応募可能な補助業務も見受けられます。正社員の求人が多く、アルバイトや契約社員などの求人もあります。
また、行政書士や司法書士の業務と関連性が高いため、それらの資格を有していると就職や転職に有利な傾向にあります。

土地家屋調査士の資格取得後、どこかに所属して働きたい場合は、求人情報をインターネットでも探すことができます。Indeedなら、キーワードに「土地家屋調査士」などと入力し、さらに、勤務地や年収、雇用形態などで条件を絞り込むことができるため、効率よく求人情報を見つけられます。

※平均年収・月給・時給及び求人検索件数は、求人検索エンジンIndeedにおいて検索可能なデータより抜粋(2021年2月現在)

まとめ

土地家屋調査士は、不動産登記における専門家で国家資格を有する士業のうちの一つです。土地家屋調査士の主な職場は、土地家屋調査士事務所や測量会社、建設会社やハウスメーカー、不動産関連会社、司法書士事務所や行政書士事務所などで、調査や測量を行うフィールドワークと、測量図や申請書類の作成といったデスクワークを行います。
土地家屋調査士の仕事は、人々の財産を守る重大な業務であり、土地家屋調査士として自身の名が記された測量図は法務局に保存され、後世まで残されるような責任あるやりがいのある職業です。

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